KI-Visualisierungen zur Produktidee (30 Ferienhäuser à 60 m²) — unverbindlich, keine realen Fotos und keine Darstellung der tatsächlichen Grundstückssituation. Klick für Vollbild.
Ferienhaus-Sondergebiet mit rechtskräftigem Baurecht im Erholungsgebiet Kulkwitzer See, Leipzig-Lausen — Salzweg 200, 04207 Leipzig. Fußläufig zum öffentlichen Badestrand, Straßenbahn-Endstelle Lausen.
Rund 2 Minuten: Areal am Kulkwitzer See, Standort, Produkt und Ertragslogik — Visualisierungen auf Basis der Planung, unverbindlich. Das Baurecht (SO Ferienhausgebiet, B-Plan Nr. 232) besteht seit 2018; die 30 Ferienhäuser sind das Planungsziel der Begründung, keine Festsetzung einer Höchstzahl.
Projektfilm · KI-Visualisierungen, unverbindlich — kein reales Foto des Grundstücks. Sprecherstimme: Move-in2Stay.
KI-Visualisierungen zur Produktidee (30 Ferienhäuser à 60 m²) — unverbindlich, keine realen Fotos und keine Darstellung der tatsächlichen Grundstückssituation. Klick für Vollbild.
Angabe der Eigentümerin, Flurstücke 98/1, 99/4 und 99/5, Grundbuch von Lausen Blatt 2140. Die Flächenbilanz des Bebauungsplans Nr. 232 nennt für das gesamte Sondergebiet SO 10 14.844 m² bei einer GRZ von 0,3. Welcher Anteil davon auf den Kaufgegenstand entfällt, wird im Datenraum ausgewiesen.
Verbindlich (Teil B): max. 60 m² Grundfläche je Gebäude, 1-geschossig, GRZ 0,3 · B-Plan rechtskräftig seit Sept. 2018 · eine Höchstzahl an Häusern setzt der Plan nicht fest — 30 Ferienhäuser sind das Planungsziel der Begründung · hohe Gestaltungsfreiheit (keine Baufenster, keine GFZ)
Grundbuch Abteilung III lastenfrei · Abteilung II trägt Sanierungsvermerk, Trinkwasserleitungsrecht (KWL) und Geh-, Fahrt- und Leitungsrecht der Stadt Leipzig (siehe Risikotabelle) · aktuelle Baulastenauskunft im Datenraum · Erschließung baulich noch nicht hergestellt, städtebaulicher Vertrag liegt nur im Entwurf vor — Details und Kostentragung im Datenraum (DD-Punkt)
Die Erschließung ist baulich nicht hergestellt. Eine Kostentragung durch die Stadt Leipzig ist bislang nicht belegt — der städtebauliche Vertrag liegt nur als Entwurf von 2019 vor. Kostentragung und Zeitschiene sind ein offener DD-Punkt; Sachstand und Unterlagen werden im Datenraum offengelegt. Zuwegung 5,50 × 56 m
Strukturiertes Bieterverfahren — Gebote begründet über Lage im Erholungsgebiet, Rechtskraft des Baurechts und Resort-Produkt-Fit; Ihre Gebotsgrundlage liefert der Residualwert-Rechner unten
Stückverkaufspreise vergleichbarer Ferienhaus-Produkte im Neuseenland; ADR-Anker real 150–240 €/Nacht (Ferienhäuser Region, saisonabhängig)
Salzweg 200, 04207 Leipzig — Ortsteil Lausen, Erholungsgebiet Kulkwitzer See, Stadtgebiet Leipzig
Das Grundstück liegt im Erholungsgebiet Kulkwitzer See am westlichen Stadtrand von Leipzig — etabliertes Naherholungs- und Tauchrevier, fußläufig zum öffentlichen Badestrand, mit unmittelbarem Anschluss an die Stadt (Straßenbahn-Endstelle Lausen, B 87) und an das touristische Wachstumscluster Leipziger Neuseenland. Ferienhaus-Sondergebiete mit rechtskräftigem Baurecht unter der 20-Hektar-Schwelle sind im Marktgebiet selten handelbar — das Objekt bedient exakt das Suchprofil mittelständischer Resort-Entwickler und Family Offices.
Hinweis zur Lage: Die Wasserfläche des Kulkwitzer Sees wird vom räumlichen Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 232 nicht erfasst. Zwischen dem Sondergebiet SO 10 und dem Wasser setzt der Bebauungsplan öffentliche Grünfläche und einen Uferschutzstreifen fest; der Badestrand vor dem Areal ist öffentliche Grünfläche.
Werte anpassen – Ergebnisse aktualisieren sich live. Alle Angaben indikativ, keine Steuer-/Anlageberatung.
professionelle Ganzjahresvermarktung — muss erarbeitet werden
| Annahme | konservativ | Basis | ambitioniert | Grundlage |
|---|---|---|---|---|
| Preis je Nacht (Jahresmittel) | 115 € | 135 € | 160 € | Bestandsangebote der Region liegen überwiegend unter 100 €; 150–240 € sind Saison-Spitzenwerte des Premiumprodukts, kein Jahresmittel. |
| Auslastung (365-Tage-Basis) | 42 % | 50 % | 58 % | Bundesschnitt Ferienhäuser rund 39 % (Deutscher Ferienhausverband); Profi-Ferienparks deutlich darüber. Jahr 1–2 liegen 20–40 % unter dem Zielwert. |
| Betriebskostenquote | 64 % | 56 % | 47 % | Vollkostenbetrachtung inkl. Betreiberentgelt, OTA-Provisionen (12–18 %), Reinigung, Energie, Instandhaltung, Versicherung, Rücklagen und Beherbergungssteuer. Fixkosten wiegen bei schwachem Umsatz überproportional. |
Alle Werte sind Modellannahmen, keine Zusicherung und keine Anlageberatung. Vollständige Herleitung mit Quellenverzeichnis im Datenraum (Prämissen- und KPI-Analyse).
Eine Ferienhaus-Anlage ist eine Anlageimmobilie — sie verdient pro Nacht. Bewertung wie im Hospitality-Markt: ADR × Auslastung × 30 Häuser → Nettoertrag (NOI) → kapitalisiert mit der Marktrendite. 30 Häuser × 365 Nächte = 10.950 verkaufbare Nächte pro Jahr an Leipzigs Hausstrand. Modellrechnung, keine Garantie.
Jahresmittel — 150–240 € sind Saison-Spitzenwerte vergleichbarer Häuser, Bestandsangebote der Region liegen überwiegend darunter
Privat-Ø ~46 % · Profi-Parks (Center Parcs) 82 % — der Ganzjahres-Quellmarkt Leipzig (2 Mio Gäste 2024) plus Tauch-/Campingsaison stützt die Nebensaison
Hotel-Spitzenrendite DE 5,1 % (Q4/2025) · Ferienpark-Pachtprodukte ~4,5 %
Zweite Wertschiene: Einzelverkauf (Stück-Vergleiche: Resort-Einheit am Nachbarsee ~330 T€, Hainer-See-Angebote ab ~204 T€).
Bodenwert-Indikation in Mio € (Ertragswert − Projektkosten; Kostenquote 50 %, Cap Rate 5,0 % — Modellrechnung, keine Garantie). Zeilen: Preis je Nacht · Spalten: Auslastung.
| ADR | 45 % | 50 % | 55 % | 60 % |
|---|---|---|---|---|
| 125 € | +0,2 | +0,8 | +1,5 | +2,2 |
| 135 € | +0,7 | +1,4 | +2,1 | +2,9 |
| 150 € | +1,4 | +2,2 | +3,0 | +3,9 |
| 160 € | +1,9 | +2,8 | +3,6 | +4,5 |
| 175 € | +2,6 | +3,6 | +4,5 | +5,5 |
Residual-Logik aus Entwicklerperspektive, quergecheckt gegen Marktvergleiche im Leipziger Neuseenland. Alle Werte indikativ (BKI-Kostenrahmen), im Datenraum zu konkretisieren.
| Ertragsseite: GDV Einzelverkauf (4.000–5.800 €/m²) | 7,2 – 10,4 Mio € |
| Baukosten Ferienhäuser (serieller Holzbau, 1.500–2.900 €/m² · Base ~2.000) | 2,7 – 5,2 Mio € |
| Erschließung, Außenanlagen, Entsorgung, Artenschutz-/Altlasten-Reserve | 1,2 – 2,0 Mio € |
| Baunebenkosten (KG 700: Planung, Vermarktung) | 1,2 – 1,6 Mio € |
| Entwicklergewinn & Risiko (15–18 % vom GDV) | 1,2 – 1,6 Mio € |
| Tragfähiger Bodenwert (residual, Standardszenario 1.800 m² WoFl) | bis ~2,6 Mio € |
| Maßgeblich für diese Anlageklasse ist jedoch der Ertragswert: Eine Ferienhaus-Anlage verdient pro Nacht — ADR × Auslastung × 30 Häuser, kapitalisiert über den NOI (siehe Betreiber-Rechner oben). Die ertragsbasierte Bodenwert-Herleitung wird derzeit anhand realer Wettbewerber-Kennzahlen (LAGOVIDA, Hainer See u. a.) aktualisiert | Ertragslogik |
Ein tragfähiges Gebot stützt sich auf Premium-Pricing (Lage im Erholungsgebiet, rechtskräftiges Baurecht) und die Benchmarks rechts — das konservative Szenario allein bildet den Lagewert nicht ab. Genau dafür liegen Produkt- und Vermarktungskonzept im Arbeitspaket bei.
Quellen: LTM Gästestatistik 2025 · Engel&Völkers Ferienimmobilien 2025/26 · LeipzigSeen · Betreiber-Angebotspreise (Abruf 07/2026). Vollständige KPI- & Risikoanalyse mit 35 Quellen im Datenraum.
Wir adressieren die Punkte offen — jedes Thema ist im Datenraum dokumentiert und mit einem Lösungsweg hinterlegt:
| Thema | Status | Lösungsweg |
|---|---|---|
| Altlastenverdacht (ehem. LPG-Tankanlage, „belassen im Kataster") | Baugrundgutachten 2012 ohne nachgewiesene Gefährdung; Aushub LAGA Z 0 | Ergänzende Bodenluft-Untersuchung (BTEX/LHKW) vor Baubeginn; gutachterliche Begleitung der Erdarbeiten |
| Artenschutz (Zauneidechse/Neuntöter, städtebaulicher Vertrag) | CEF-/VCEF-Maßnahmen vertraglich definiert | Fertiger Maßnahmen-Fahrplan liegt bei; Baufeldfenster Okt–Feb; ~1 Jahr Vorlauf einplanen |
| Rückbau Altbestand (Betonflächen, Güllebehälter) | Mengengerüst im Datenraum | Abbruch-/Entsorgungskonzept als Teil der Erschließungsplanung |
| Entwässerung (Versickerung auf dem Grundstück) | Festsetzung im B-Plan; Grundwasserflurabstand 3,5–4 m | Entwässerungskonzept (Mulden/Rigolen) in der Objektplanung |
| Wasserstand Tagebausee (grundwassergespeist) | Absenkung 2018/19 ~70 cm dokumentiert | Uferplanung mit Pegeltoleranz; keine wertkritischen Bauten an der Wasserlinie |
| Nutzungsrahmen (kein Dauerwohnen) | B-Plan-Festsetzung SO Ferienhausgebiet | Ferienwohn-/Betreiberverträge; Konzept auf touristische Nutzung ausgelegt |
| Parzellierung (Entwurf 2018 mit 52 Parzellen) | Anpassung auf 30 (Planungsziel der Begründung) nötig | Überarbeitetes Konzept als Ausgangsbasis im Arbeitspaket |
| Baukosten (Holzbau, Marktumfeld) | Benchmark 2.200–3.000 €/m² | Serielle Module, Festpreis-GU, phasenweise Errichtung möglich |
| Bestehendes Mietverhältnis (Werkstatt) auf dem Kaufgegenstand | Laut Angebotsunterlage der Eigentümerin (Stand 02/2026) besteht ein Mietvertrag über eine Werkstatt mit 6 Monaten Kündigungsfrist. Der Mietvertrag liegt uns nicht vor; Lage des Gebäudes, Mietzins und Restlaufzeit sind offen. Kauf bricht nicht Miete (§ 566 BGB) — das Mietverhältnis geht auf den Erwerber über. | Vorlage des Mietvertrags im Datenraum; Freimachung als Vollzugsvoraussetzung im Kaufvertrag; Rückbaukosten des Werkstattgebäudes im Baukostenbudget berücksichtigen. |
| Belastungen in Abteilung II des Grundbuchs | Sanierungsvermerk (Sanierungsgebiet Leipzig-Grünau WK 7/8 — Genehmigungspflicht nach § 144 BauGB für Verkauf und Bauvorhaben), Trinkwasserleitungsrecht (KWL), Geh-, Fahrt- und Leitungsrecht der Stadt Leipzig. Abteilung III ist lastenfrei. | Vollständige Grundbucheinsicht und aktuelle Baulastenauskunft für alle drei Flurstücke im Datenraum; Auswirkung der Dienstbarkeiten auf die Bebaubarkeit prüfen lassen. |
Prinzip: Das Planungsrecht steht — der B-Plan Nr. 232 / SO 10 ist seit 2018 rechtskräftig; er setzt keine Höchstzahl an Häusern fest (Planungsziel der Begründung: max. 30). Verbindlich sind GRZ 0,3, max. 60 m² Grundfläche je Gebäude und 1 Vollgeschoss — eine dichtere Bebauung innerhalb der GRZ ist grundsätzlich möglich, im Einzelfall aber mit der Stadt Leipzig abzustimmen (ggf. Befreiung nach § 31 II BauGB oder Planänderung), kein zugesichertes Baurecht. Offen bleiben Erschließung (nicht hergestellt), städtebaulicher Vertrag und die Kostentragung; diese Punkte werden im Datenraum offengelegt und sind vom Käufer zu prüfen.
Alle Unterlagen zum Ferienhaus-Sondergebiet Kulkwitzer See — deutsch und englisch, direkt herunterladbar, ohne Verpflichtung. Der vollständige Datenraum (26 Dokumente) folgt nach NDA.
Alle Unterlagen vertraulich, kein öffentliches Angebot; Kaufpreis gegen Gebot. Weitergabe nur mit Zustimmung von Move-in2Stay.
26 Dokumente, vollständig aufbereitet — Zugang nach unterzeichneter Vertraulichkeitsvereinbarung.
Betrifft: Ferienhaus-Sondergebiet Kulkwitzer See, Salzweg 200, 04207 Leipzig. Vertraulichkeit 24 Monate · Umgehungsverbot · Rückgabe/Löschung bei Nichterwerb · Gerichtsstand Leipzig. Nach dem Absenden erhalten Sie, Move-in2Stay und die Eigentümerin die Vereinbarung automatisch per E-Mail.
Vielen Dank! Die NDA wurde an Sie, Move-in2Stay und die Eigentümerin versendet. Ihre Anfrage liegt der Eigentümerin zur Freigabe vor — nach deren Entscheidung erhalten Sie Ihren persönlichen Zugang automatisch per E-Mail.
Verfahrensbrief lesen — Ablauf, Anforderungen und Fristen
Kein Auktions- oder Versteigerungsverfahren: Ihr Gebot ist freibleibend, ein Anspruch auf Annahme besteht nicht. Sie erhalten sofort eine Eingangsbestätigung und binnen drei Werktagen eine Rückmeldung zum weiteren Vorgehen.
Vielen Dank — Ihr Gebot ist eingegangen. Die Eingangsbestätigung ist unterwegs; wir melden uns binnen drei Werktagen.
Schlagen Sie ein Zeitfenster vor — wir bestätigen binnen eines Werktages per E-Mail. Der Termin gilt erst mit unserer Bestätigung als vereinbart.
Vielen Dank — Ihr Terminwunsch ist eingegangen. Wir bestätigen binnen eines Werktages.
Eine Rückmeldung genügt — auch eine Absage hilft uns, Ihnen künftig nur Passendes zu schicken.
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